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上篇2

一、开发企业合同管理方法论模块导读2

第1章 开发企业的合同管理方法论4

第1节 房地产开发的要素资源4

1.1 土地资源的市场分析4

1.2 资金资源的市场分析5

1.3 人脉资源的市场分析6

1.4 团队资源的市场分析6

1.5 技术资源的市场分析7

1.6 货物资源的市场分析7

1.7 建造资源的市场分析8

1.8 客户资源的市场分析8

1.9 要素资源供应链模式9

第2节 合同管理的关键技术11

2.1 房地产开发企业的核心竞争力12

2.2 管理元素的集成技术13

2.3 管理方法的三大指标13

2.4 合同的分类管理14

2.5 建立业务合同族群15

2.6 合同博弈格局的分析17

第3节 合同版本的选择与升级21

3.1 合同版本系列的分析21

3.2 合同版本的选择原则21

第4节 现实环境下的合同策略23

4.1 弹性合同与刚性合同23

4.2 示范文本与自编合同24

4.3 合同边界的设置与应用25

4.4 严格控制合同签约模式26

第5节 提高合同执行力的措施27

5.1 调整合同文档的结构布局27

5.2 建立合同的两个导读系统29

5.3 前置核心条款的关键内容30

5.4 对合同条款进行属性管理31

5.5 合同责任归集技术的应用32

5.6 提升内控文件的合同地位36

5.7 共管账号在合同中的应用36

5.8 建立合同履约评价机制37

二、购地决策·合同管理·模块导读·第39

第2章 购地决策业务的合同管理41

第1节 购地业务的战略方针41

1.1 购买土地的战略意义41

1.2 土地市场政策重点解读42

1.3 土地市场博弈格局分析43

第2节 购地业务的关键管理技术44

2.1 土地储备的分类管理44

2.2 确定地块的取得方式45

2.3 竞价购地的风险控制46

2.4 间接购地的合同管理措施47

第3节 购地模式的战略决策50

3.1 购地模式的分类与对比50

3.2 团队内部作业的模式50

3.3 决策业务专项外包模式51

第4节 投资咨询合同51

4.1 投资咨询的资质管理51

4.2 投资咨询的服务费价格52

4.3 资源的筛选与评价办法53

4.4 投资咨询合同的管理措施54

第5节 建设用地使用权出让合同56

5.1 土地出让合同的版本分析56

5.2 解读土地出让合同（2008版）57

三、融资借款·合同管理·模块导读62

第3章 融资借款业务的合同管理64

第1节 开发企业资金运作特点64

1.1 房地产资金运作特点64

1.2 资金管理集成的技术65

1.3 资金来源与融资成本66

1.4 收入与变现能力分析67

第2节 开发企业主要融资方式67

2.1 传统的银行贷款方式67

2.2 股票市场的融资方式72

2.3 信托资金的融资方式73

2.4 其他的融资方式74

2.5 现实环境下的融资渠道76

第3节 融资借款业务的合同族群77

3.1 合同族群与逻辑关系77

3.2 担保方式与合同关联性78

3.3 融资借款合同的关键内容79

第4节 垫资的建设工程合同80

4.1 垫资合同的本质内涵80

4.2 垫资合同的谈判策略分析82

4.3 垫资合同的风险控制85

四、规划 设计·合同管理·模块导读87

第4章 规划设计业务的合同管理89

第1节 规划设计的合同族群89

1.1 规划设计的战略地位89

1.2 规划设计的业务模式90

1.3 规划设计业务的合同族群91

第2节 市场营销策划咨询合同94

2.1 合同立项的必要性94

2.2 营销策划的市场行情95

2.3 市场营销策划报告内容95

2.4 策划合同管理的关键点97

2.5 策划合同的商务谈判98

第3节 建设工程勘察合同98

3.1 勘察合同版本的选择98

3.2 勘察合同的签约管理99

3.3 勘察合同的时限管理99

3.4 勘察合同的违约责任分析100

第4节 设计招标技术102

4.1 设计资源市场行情分析102

4.2 设计资源的选择方式102

4.3 设计阶段与选择方式103

4.4 设计招标的时间管理104

4.5 政府对设计资质的管制105

4.6 合格投标资格的条件107

4.7 投标文件的构成108

4.8 设计招标的评标方法109

第5节 建设工程设计合同114

5.1 设计合同的分类管理114

5.2 设计合同的分判技术114

5.3 设计施工一体化的管理117

5.4 设计合同的商务条款118

5.5 设计合同的主控节点120

5.6 设计合同的时限管理123

5.7 设计合同的违约责任125

第6节 施工图审查合同126

6.1 政府管制的要求126

6.2 资源市场分析127

6.3 价格行情分析127

6.4 合同的履约管理127

五、技术外包·合同管理·模块导读129

第5章 技术外包业务的合同管理131

第1节 专项业务外包模式131

1.1 双重特性业务的委托方式131

1.2 不同合同属性执行力评估132

第2节 建设工程招标代理合同132

2.1 资质管理与经营范围132

2.2 招标单位的择优模式133

2.3 招标代理的价格行情134

2.4 招标代理的合同责任管理136

第3节 建设工程造价咨询合同138

3.1 资质与经营范围的规定138

3.2 单位的筛选与评价办法139

3.3 造价咨询业的价格行情141

3.4 造价咨询合同核心条款144

第4节 建设工程监理招标技术147

4.1 政府对监理人的管制147

4.2 监理市场的行情分析149

4.3 监理招标的关键环节151

4.4 监理服务的价格行情158

第5节 建设工程监理合同162

5.1 监理合同的核心条款162

5.2 监理合同的责任管理167

5.3 监理合同博弈策略分析171

5.4 监理制度的发展趋势172

六、货物采购·合同管理·模块导读174

第6章 货物采购业务的合同管理176

第1节 建材市场的行情176

1.1 建材市场的分析176

1.2 货物的选择原则176

第2节 货物招标的技术177

2.1 供货人的选择模式177

2.2 供货人的资格要求178

2.3 供货人的投标文件179

2.4 货物招标的评标方法180

第3节 采购合同的签约管理183

3.1 采购对象的广义内涵183

3.2 采购合同的分级管理184

3.3 采购合同的定位管理185

3.4 采购合同的界面管理185

3.5 进口货物采购的管理188

第4节 货物采购方式的管理189

4.1 货物采购方式的类别189

4.2 货物采购方式的建议191

第5节 采购合同的版本管理194

5.1 不同版本的特点分析194

5.2 选择合同版本的原则195

第6节 采购合同的质量管理196

6.1 货物质量标准的约定196

6.2 货物质量的合同责任分配197

6.3 合同履约全程的质量管理198

6.4 货物质量的违约条款201

第7节 采购合同的时间管理202

7.1 采购合同的时限条款202

7.2 采购过程的时限管理203

第8节 采购合同的货款管理204

8.1 采购方式的分类管理204

8.2 采购方式与合同计价205

8.3 采购合同价款的约定207

8.4 货物采购数量的控制208

8.5 采购合同的结算管理209

8.6 采购合同的变更管理211

第9节 采购合同的支付管理212

9.1 价款类别与定义212

9.2 支付条件的设置214

第10节 采购合同的风险管理214

10.1 工程变更的风险管理214

10.2 合同争议的风险管理214

10.3 供货违约的风险管理215

七、施工建造·合同管理·模块导读217

第7章 施工建造业务的合同管理220

第1节 建筑业承包市场行情220

1.1 建筑业资源分布状况220

1.2 建筑业的资质管理220

1.3 发包人对承包人的评价225

1.4 政府对承包人的评价233

第2节 建造合同的族群分析235

2.1 合同逻辑关系的解析235

2.2 施工合同科目的划分240

2.3 合同的边界属性管理255

2.4 变革总承包合同签约模式256

2.5 理顺总分包间的利益关系259

第3节 建造合同版本与升级262

3.1 建造合同版概述262

3.2 国标示范文本265

3.3 港式合同版本267

3.4 省级合同版本270

第4节 施工招标的关键技术273

4.1 对承包人的资质审查273

4.2 资格预审的评标方法275

4.3 资质后审的评标方法278

4.4 其他的评标定标方法279

4.5 评标与定标分离的创新285

第5节 建造合同的质量管理287

5.1 施工质量标准的约定287

5.2 实施工程的优质优价288

5.3 质量控制节点289

5.4 质量的风险控制291

第6节 建造合同的时间管理291

6.1 建造合同的工期确定与管理291

6.2 签约人双方履约的时限义务294

6.3 合同（国标2011版）时限管理295

6.4 合同（省级2009版）时限管理299

6.5 港式施工总包合同的时限管理304

6.6 FIDIC（红皮99）的时限管理307

第7节 工程造价的合同管理310

7.1 房地产造价管理的特点310

7.2 建造合同的计价方式311

7.3 工程造价结算管理313

第8节 合同的变更管理315

8.1 变更权与程序管理315

8.2 变更类型与管理对策317

8.3 变更后果的管理318

第9节 合同的支付管理319

9.1 价款支付条件的设置319

9.2 支付控制的不同模式321

9.3 安全文明措施费的支付323

第10节 合同风险管理324

10.1 施工合同索赔的特点324

10.2 施工合同索赔程序的管理324

10.3 现场签证的变革管理326

10.4 合同争议风险的管理329

八、市场营销·合同管理·模块导读331

第8章 市场营销业务的合同管理333

第1节 房地产的营销模式333

1.1 从合同分判角度分类333

1.2 从样板展示角度分类334

第2节 楼市博弈格局的演绎334

2.1 营销市场的博弈局势334

2.2 楼市局中人的博弈策略335

第3节 市场营销业务合同族群337

3.1 营销业务合同族群分析337

3.2 样板房营销方案的实施338

3.3 样板房合同的集群技术338

第4节 房产测绘合同的管理340

4.1 房产测绘的资质管理340

4.2 房地产测绘价格行情341

第5节 营销广告合同342

5.1 营销广告的市场行情342

5.2 政府对营销广告的管制343

第6节 建筑模型制作合同344

6.1 建筑模型的营销作用344

6.2 制作合同管理的要点344

第7节 商品房销售合同345

7.1 销售合同版本特点介绍345

7.2 三大版本内容对比分析345

7.3 销售合同示范文本解读346

7.4 预售合同的责任管理347

九、客户服务·合同管理·模块导读352

第9章 客户服务业务的合同管理354

第1节 房地产客户服务的阶段354

1.1 客户服务的重要意义354

1.2 客户服务阶段的划分355

第2节 前期物业管理服务合同356

2.1 政府对物管人的资质管制356

2.2 选择物业管理公司的方式356

2.3 前期物业管理的时限规定357

2.4 物管人投标书的评价357

2.5 物业管理服务的分级358

2.6 物管服务的价格行情360

2.7 前期物业服务合同版本363

第3节 交房阶段的客户服务管理364

3.1 质量问题快速整改的机制364

3.2 地产人成立客户服务抢修队365

3.3 延期交房事件的处理机制366

第4节 保修阶段的客户服务管理367

4.1 创新三方保修托管协议合同367

4.2 对接六大关联合同的责任链371

4.3 分级管理各类维修事件372

下篇376

十、开发企业·合同实例·模块导读376

实例1：项目公司转让合同·地产版377

实例2：融资借款合同·地产版393

实例3：规划设计合同·地产版407

实例4：招标代理合同·地产版440

实例5：造价咨询合同·地产版455

实例6：建设工程监理合同·地产版470

实例7：工程货物采购合同·双方单界型·示范本491

实例8：工程货物采购合同·三方多界型·地产版504

实例9：施工总承包合同·地产版525

实例10：施工总承包合同·示范本583

实例11：分包管理及总分包配合服务合同·地产版662

实例12：安全防护文明施工措施费四方监管协议书·示范本680

实例13：房屋面积测绘合同·地产版683

实例14：户外营销广告合同·地产版699

实例15：房屋销售代理合同·地产版716

实例16：商品房预售合同·国标示范本730

实例17：前期物业管理服务合同·示范本758

实例18：房屋质量保修托管协议书·地产版769

附录1：合同法783

附录2：合同法司法解释（一）828

附录3：合同法司法解释（二）832

附录4：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释837